外壁の剥離は、”浮き”という目に見えない劣化現象が進行して起きるため、マンションの外壁タイルの一部が落下した場合、その他の箇所も落下する恐れがあります。
そのため、タイルが劣化した際は外壁の全面調査を行う必要があります。
この記事では、外壁調査事業を展開している『ドローンメイト』が、外壁タイルが落下した際の対処法、剥離の原因、そして責任の所在について詳しく解説します。
外壁に関する万が一のトラブルを未然に防ぐために、参考にしていただければ幸いです。
マンションの外壁タイルが落下したら緊急の外壁調査を
マンションの外壁タイルが落下したら、他に「剥落箇所がないか」「外壁の面積の浮き率は何パーセントか」などを確認するための外壁の全面調査が必要です。
なぜなら外壁タイルの一部が落下した場合、他の箇所も落下する恐れがあるからです。
外壁タイルが剥落した際の調査は、非接触で外壁の落下の原因となる浮きをデータ化できる赤外線調査が適しています。
以下の画像は剥落するおそれがあるま浮きをドローンで撮影した画像です。
右の写真では異常な箇所は確認できませんが、右側の赤外線画像では大きな浮きが確認できます。
外壁は一箇所だけ劣化して剥落するといったケースはほぼなく、上の階にも同じような浮きが確認できるケースが多いです。
外壁が剥落した箇所が”氷山の一角”であって、他にいつ剥落してもおかしくない箇所がある可能性が高いため、緊急で外壁の全面調査が必要です。
また、竣工して数年しかたってないのに剥落した場合は、何らかの施工不良の可能性が高いため、タイルの外壁が落下した原因を専門家に調べてもらうことを視野に入れた方がよいでしょう。
赤外線調査で外壁の点検を行う方法などはこちら解説しています。
マンションの外壁タイルが剥離する原因
外壁のタイルはコンクリート躯体とモルタル等の境界に隙間が生じる”浮き”という劣化現象が進行し、やがて剥落となります。
外壁が落下するまでの過程は以下の通りです。
浮きは時間が経つにつれて少しずつ浮き面積が大きくなり、やがてその重みに耐えられなくなり剥がれ落ちます。剥がれ落ちるときは、相当な重さなので大事故に発展する恐れがあります。
浮きの原因は大きく分けて”自然発生”と”施工不良”に分かれます。
自然発生による浮き
外壁は健全に工事がされていても必ず経年劣化で浮きが発生します。竣工から12年～15年の建物の場合、タイルが2～3%浮くのは正常な範囲とされます。
自然に発生する浮きの原因の一つに「ディファレンシャルムーブメント」があり、これは外壁を構成する素材の伸縮挙動の違いによる歪みです。
外壁を構成する素材は、コンクリート・下地モルタル・タイルの伸縮率がそれぞれ異なっており、素材同士の境界に力が加わり浮きが発生します。
しかし、10年に1度の全面法定点検をしっかり行っていれば、経年劣化で剥落まで至るケースはほぼないでしょう。
施工不良
BELCA(ロングライフビル推進協会)の指標では、10年で6％を越える浮きは以下のような施工不良の可能性が高いと考えられます。
- 型枠の洗浄を行ってない
- コンクリートの目荒らしがされていない
- ドライアウト(モルタルの硬化不良)
- タイルの圧着不足
2000年～2007年あたりの多くの分譲マンションが建造されましたが、この年代は目荒らしがされてなおらず浮きが発生しやすいマンションが多いといいます。
施工不良の原因を突き止めるのは非常に難易度が高いため、専門家への依頼をおすすめいたします。
マンションの外壁タイルが剥落したときの責任
タイルの剥落事故による責任
マンションの外壁タイルが剥落して第三者へ損害を与えた場合、建物の所有者や管理組合が責任を負うことになります。
しかし、竣工からわずか数年で外壁タイルが剥がれてしまった場合、施工に欠陥がある可能性があります。
この場合、原因を立証すれば建築会社に対して瑕疵の責任を追及することができるそうです。
施工不良が発覚したときの責任
分譲マンションを購入後、一定期間の入居後に発覚した建物の不具合について、マンションの売却側が2年間無料で対応するアフターサービスであれば無償で対応してもらえる事例は多いそうです。
| 保証期間 | 保証の種類 |
|---|---|
| 2年以内 | アフターサービス |
| 10年以内 | 契約不適合責任(瑕疵担保責任) |
| 10～20年以内 | 不法行為責任 |
それ以降の契約不適合責任の場合外壁タイルが剥落した場合、外壁タイルの施工不備が剥落とどのように関係しているかを証明しなければならないため、難易度が高く負担も大きくなります。
落下を予防するために定期的な外壁の法定点検を行う
外壁の落下を予防するためには、定期的な外壁の点検を行うことが第一です。マンションなどの特定建築物の所有者は、以下の周期で外壁の調査を行う義務が課せられています。
| 外壁調査の周期 | 調査の手法 |
|---|---|
| 3年に1度 | 手の届く範囲の打診調査 |
| 10年に1度 | 全面打診等(赤外線調査を含む) |
もし、これを怠ったばあい建築基準法第101条で「100万円以下の罰金に処する」と定められています。
ドローンであれば規模によりますがマンション1棟100万円以下で外壁の全面調査が可能です。浮きだけでなくクラックの調査もできるため修繕の時期や予算を把握しやすくなります。
緊急調査ならドローンメイトにお任せください
マンションの外壁タイルが落下した場合、他に剥落する恐れがある箇所がないか現状を把握するために緊急の外壁調査が必要です。
ドローンによる赤外線調査であれば足場やゴンドラを設置せずに、素早く調査に入れるためタイル剥落後の調査に最適です。(空港付近は飛行許可に時間がかかるため地上赤外線法)
加えて、現地調査が1日で終わり、剥落リスクが高い箇所を速報で伝えることができます。
マンションの外壁タイルが剥落しないか不安な方やすでに剥離して緊急調査を検討中の方は、無料で概算見積りを作成しますのでドローンメイトにご相談ください。
緊急を要している場合は、可能な限りスピーディーに対応させていただきます。
